Vanaf 1 januari 2026 gelden er nieuwe regels op de Nederlandse woningmarkt. Deze hebben gevolgen voor kopers, huurders én verhuurders. Hieronder lees je de belangrijkste veranderingen op een rij.
Veranderingen voor kopers en starters
Starters profiteren in 2026 van een hogere vrijstelling van overdrachtsbelasting: deze stijgt naar €555.000. Tot dit bedrag betaal je als starter geen overdrachtsbelasting. Bij een hogere koopsom geldt ook voor starters het reguliere tarief van 2%.
NHG-grens omhoog
De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stijgt in 2026 van €450.000 naar €470.000. De borgtochtprovisie blijft 0,4%.
Hypotheek en leenruimte: genuanceerd beeld
De hypotheeknormen zijn in 2026 iets aangescherpt. Kopers zonder inkomensstijging kunnen daardoor gemiddeld enkele duizenden euro’s minder lenen dan in 2025.
Tegelijkertijd geldt dat huishoudens met een gemiddelde loonstijging van 4,1% volgens het Nibud juist iets meer kunnen lenen dan vorig jaar. De leencapaciteit verschilt dus sterk per situatie.
Voor zeer energiezuinige woningen (label A+++) is de extra leenruimte juist iets verlaagd. Dit hangt samen met het afschaffen van de salderingsregeling, waardoor zonnepanelen financieel minder voordeel opleveren.
Hypotheekrenteaftrek vrijwel gelijk
De maximale hypotheekrenteaftrek stijgt licht van 37,48% naar 37,56%. In de praktijk blijft dit effect beperkt.
Beleggers en verhuurders
Voor beleggers daalt de overdrachtsbelasting van 10,4% naar 8%, bedoeld om investeringen in huurwoningen aantrekkelijker te maken. In de vrije sector mag de huur in 2026 met maximaal 4,4% worden verhoogd.
Huurmarkt in 2026: stevige huurverhogingen
Voor huurders wordt 2026 financieel uitdagend. De overheid staat de volgende huurverhogingen toe:
- Vrije sector: maximaal 4,4%
- Middenhuur: maximaal 6,1%
- Sociale huur: maximaal 4,1% (gemiddeld circa €25 per maand)
Daarnaast mogen woningcorporaties bij hogere inkomens een extra inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. Huishoudens met een jaarinkomen boven €70.149 kunnen daardoor tot €100 per maand extra gaan betalen.
Door deze stijgingen wordt huurtoeslag in 2026 belangrijker dan ooit.
Huurtoeslag in 2026: wat moet je weten?
De hoogte van de huurtoeslag hangt af van je persoonlijke situatie.
Voorwaarden (o.a.):
- zelfstandige huurwoning
- 18 jaar of ouder
- huishouden
- huurprijs
- geldig huurcontract
- vermogen onder de grens
Vermogen (peildatum 1 januari 2026):
- Alleenstaanden: maximaal €38.479
- Met toeslagpartner: maximaal €76.958
Belangrijke wijziging: geen maximale huurgrens meer
Vanaf 2026 is er geen harde maximale huurgrens meer om huurtoeslag aan te vragen. De berekening loopt tot:
- €932,93 (21 jaar en ouder)
- €498,20 (18–20 jaar)
Betaal je meer huur? Dan telt het meerdere niet mee.
Extra voordeel voor jongeren
Vanaf 21 jaar hebben jongeren dezelfde rechten op huurtoeslag als oudere huurders (voorheen 23 jaar). Dit maakt zelfstandig wonen toegankelijker.
Wil je weten wat deze veranderingen voor jouw situatie betekenen? Een proefberekening via Mijn Toeslagen of persoonlijk advies kan veel duidelijkheid geven.
Conclusie
- De woningmarkt in 2026 biedt kansen én uitdagingen voor kopers, huurders en verhuurders.
- Starters profiteren van fiscale voordelen, maar leencapaciteit blijft situatieafhankelijk.
- Verhuurders krijgen meer ruimte voor huurverhogingen, maar moeten rekening houden met veranderende regelgeving.
- Huurders krijgen te maken met hogere huren, waardoor huurtoeslag belangrijker wordt.
- Goed en actueel advies blijft essentieel om verstandig te kunnen inspelen op deze veranderingen.
bron: vastgoedactueel
