Een appartement kopen via een coöperatieve flatexploitatievereniging: wat koop je eigenlijk?

Wie een appartement koopt, verwacht meestal dat hij juridisch eigenaar wordt van een appartementsrecht en automatisch lid wordt van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Toch bestaan er in Nederland nog gebouwen waarbij dit anders is geregeld. Je koopt dan geen appartementsrecht, maar een lidmaatschapsrecht van een coöperatieve flatexploitatievereniging.

Op het eerste gezicht lijkt het verschil misschien vooral juridisch. Je koopt immers een woning, krijgt de sleutel en kunt er zelf wonen. Maar achter de schermen is de eigendomsconstructie wezenlijk anders. Dat kan gevolgen hebben voor onder andere de financiering, verkoopbaarheid, zeggenschap en waardering van de woning.

Wat is een coöperatieve flatexploitatievereniging?

Bij een coöperatieve flatexploitatievereniging – vaak afgekort tot CFV – is doorgaans de vereniging eigenaar van het gehele gebouw. De afzonderlijke bewoners zijn dus niet ieder juridisch eigenaar van hun eigen appartement.

In plaats daarvan koop je een lidmaatschap van de coöperatie. Aan dat lidmaatschap is het exclusieve gebruiksrecht van een bepaalde woning verbonden.

Een praktijkvoorbeeld uit de rechtspraak laat precies deze constructie zien: de coöperatieve flatexploitatievereniging had het recht op het gehele flatgebouw en ieder afzonderlijk lidmaatschap gaf recht op het exclusieve gebruik van één woning. De lidmaatschappen konden daarbij via een notariële akte worden overgedragen. (Tuchtrecht)

Kort gezegd:

je koopt niet de stenen van appartement nummer 10, maar een lidmaatschapsrecht waaraan het recht is gekoppeld om appartement nummer 10 exclusief te gebruiken.

Dat onderscheid is belangrijk.

Hoe werkt een appartementsrecht?

Bij een regulier appartementsrecht is het gebouw juridisch gesplitst in afzonderlijke appartementsrechten. Als koper verkrijg je een appartementsrecht en daarmee een aandeel in het gehele gebouw, gecombineerd met het exclusieve gebruiksrecht van jouw privéruimte.

Bij de splitsing wordt bovendien een Vereniging van Eigenaars opgericht. Iedere appartementseigenaar is volgens de wet automatisch lid van die VvE. Zodra iemand geen appartementseigenaar meer is, eindigt dat lidmaatschap automatisch. (Wetten.overheid.nl)

De VvE beheert vervolgens de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren. Denk aan onderhoud van het dak, de gevel, gemeenschappelijke installaties en andere gezamenlijke delen.

Het belangrijkste verschil: wat bezit je?

Het fundamentele verschil zit dus in het eigendom.

Bij een appartementsrecht ben je rechthebbende op een zelfstandig registergoed: het appartementsrecht. Dit recht wordt via de notaris overgedragen en de eigendomssituatie is gekoppeld aan de splitsing van het gebouw.

Bij een coöperatieve flatexploitatievereniging is de coöperatie in beginsel eigenaar of rechthebbende van het gebouw en bezit jij een lidmaatschapsrecht waaraan het gebruik van een specifieke woning is gekoppeld.

Voor het dagelijks wonen hoeft dat verschil nauwelijks merkbaar te zijn. Juridisch en financieel kan het verschil echter aanzienlijk zijn.

Kan ik een hypotheek krijgen op een lidmaatschapsrecht?

Dit is voor veel kopers een van de belangrijkste aandachtspunten.

Op een regulier appartementsrecht kan een hypotheekrecht worden gevestigd. De bank heeft daarmee het appartementsrecht als zekerheid voor de lening.

Bij een lidmaatschapsrecht van een coöperatieve flatexploitatievereniging ligt dat anders. Je bezit immers niet hetzelfde zelfstandige registergoed waarop op de gebruikelijke manier een hypotheek kan worden gevestigd.

Dat kan betekenen dat niet iedere hypotheekverstrekker bereid is de aankoop te financieren, of dat daarvoor andere voorwaarden gelden.

Voor een potentiële koper is het daarom verstandig om vóór het uitbrengen van een bod te controleren of de woning via de gewenste geldverstrekker financierbaar is. Een beperkte financierbaarheid kan bovendien invloed hebben op de groep toekomstige kopers en daarmee op de verkoopbaarheid.

Hoe zit het met onderhoud en gezamenlijke kosten?

Ook binnen een coöperatieve flatexploitatievereniging moeten bewoners gezamenlijk beslissingen nemen over bijvoorbeeld onderhoud, verzekeringen, verduurzaming en gemeenschappelijke voorzieningen.

De precieze rechten en verplichtingen worden echter in belangrijke mate bepaald door de statuten, reglementen en besluiten van de coöperatie.

Bij een appartementsrecht spelen juist de splitsingsakte, het splitsingsreglement, eventuele huishoudelijke regels en de besluiten van de VvE een centrale rol. De wet schrijft bovendien voor dat de statuten van een VvE onder meer een regeling bevatten voor de periodieke bijdragen van appartementseigenaren. (Wetten.overheid.nl)

Daarom is het bij beide constructies belangrijk om niet alleen naar het appartement zelf te kijken. De financiële gezondheid van de vereniging en de afspraken over onderhoud kunnen uiteindelijk grote gevolgen hebben voor je woonlasten.

Is een coöperatief lidmaatschapsrecht minder waard?

Niet automatisch.

De waarde wordt uiteindelijk bepaald door wat een koper bereid is te betalen. Ligging, oppervlakte, onderhoudsniveau, uitzicht, buitenruimte en vraag en aanbod blijven belangrijke factoren.

Maar een afwijkende juridische constructie kan wel invloed hebben op de markt.

Wanneer minder banken de aankoop willen financieren, kan de potentiële kopersgroep kleiner worden. Dat kan gevolgen hebben voor zowel de verkoopduur als de uiteindelijke verkoopprijs.

Daarom is het bij de waardering van zo'n woning verstandig om niet zonder meer de vierkantemeterprijzen van reguliere appartementsrechten in hetzelfde gebied één-op-één toe te passen.

Waarom bestaan deze constructies nog?

Coöperatieve flatexploitatieverenigingen zijn vooral een oudere vorm van collectief woningbezit. Veel van deze constructies zijn in de loop der jaren omgezet naar reguliere appartementsrechten.

Dat blijkt ook uit het beleid rond overdrachtsbelasting. De overheid constateert dat de meeste bestaande coöperatieve flatexploitatieverenigingen inmiddels zijn geliquideerd, maar dat er nog steeds een aantal bestaat. Voor de omzetting van bestaande lidmaatschapsrechten naar overeenkomstige appartementsrechten bestaat onder voorwaarden een fiscale tegemoetkoming. (Wetten.overheid.nl)

Een lidmaatschapsrecht is dus geen theoretische constructie uit het verleden. Kopers kunnen er ook vandaag nog mee te maken krijgen.

Van coöperatie naar appartementsrechten

Soms besluiten de leden om de bestaande structuur te veranderen en het gebouw alsnog juridisch te splitsen in appartementsrechten.

Dat is geen eenvoudige administratieve wijziging. Er moeten onder andere juridische, fiscale en notariële zaken worden geregeld en uiteindelijk kan de coöperatieve structuur worden beëindigd.

Interessant is dat de overheid juist voor dergelijke situaties een regeling kent waarbij onder voorwaarden kan worden voorkomen dat bij de omzetting opnieuw overdrachtsbelasting verschuldigd wordt. Een van de voorwaarden is dat het verkregen appartementsrecht overeenkomt met het eerdere lidmaatschapsrecht. (Wetten.overheid.nl)

Of omzetting in een specifieke situatie mogelijk en aantrekkelijk is, moet altijd afzonderlijk worden onderzocht.

Waar moet je als koper op letten?

Overweeg je een woning te kopen waarvan het gebruiksrecht gekoppeld is aan een lidmaatschap van een coöperatieve flatexploitatievereniging? Dan verdient de juridische en financiële documentatie extra aandacht.

Bekijk in ieder geval:

• de statuten van de coöperatie;

• het huishoudelijk of gebruiksreglement;

• de jaarrekeningen en begrotingen;

• de hoogte van de maandelijkse bijdrage;

• het aanwezige vermogen of onderhoudsreserve;

• gepland groot onderhoud;

• eventuele leningen en andere verplichtingen van de coöperatie;

• de voorwaarden waaronder het lidmaatschap kan worden overgedragen;

• eventuele toelatingseisen voor nieuwe leden;

• de exacte koppeling tussen het lidmaatschap en het exclusieve gebruiksrecht van de woning;

• en vooral: de financieringsmogelijkheden voor jou én voor een toekomstige koper.

Laat bij twijfel de statuten en overige stukken beoordelen door een notaris, jurist en financieel adviseur voordat de koop definitief wordt.

Lidmaatschapsrecht of appartementsrecht: het verschil in één oogopslag

Niet beter of slechter, maar wél anders

Een woning kopen via een coöperatieve flatexploitatievereniging hoeft op zichzelf geen reden te zijn om van een aankoop af te zien. Wel is het belangrijk om te begrijpen wat je daadwerkelijk koopt.

Bij een gewoon appartement koop je een appartementsrecht. Bij een coöperatieve flatexploitatievereniging koop je een lidmaatschapsrecht waaraan het gebruik van een specifieke woning is verbonden.

Dat ene juridische verschil werkt door in de financiering, zeggenschap, overdracht en mogelijk ook in de verkoopbaarheid en waarde.

Wie zo'n woning wil kopen of verkopen, doet er daarom verstandig aan verder te kijken dan alleen de woning, de locatie en de vraagprijs. Juist bij deze bijzondere eigendomsvorm kunnen de statuten, financiële positie van de vereniging en financieringsmogelijkheden minstens zo belangrijk zijn als de woning zelf.

Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en niet als juridisch, fiscaal of financieel advies. De precieze gevolgen verschillen per coöperatie en situatie.